Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości może być dokonywana dla różnych celów (np. przy udzielaniu kredytu hipotecznego, w celu ustalenia wysokości odszkodowania, w trakcie spraw sądowych albo w celach podatkowych). Przepisy prawa definiują rodzaje wartości, jakie rzeczoznawca majątkowy może określić oraz jakie podejścia, metody i techniki rzeczoznawca powinien zastosować, aby poprawnie wycenić nieruchomość. Decyzję o tym, jaki rodzaj wartości zostanie określony oraz jakie podejście, metoda i technika zostanie zastosowana, podejmuje rzeczoznawca majątkowy i jest ona uzależniona m.in. od celu wyceny, indywidualnych cech danej nieruchomości oraz od dostępnych informacji o rynku nieruchomości. Rzeczoznawca musi przy tym kierować się zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa oraz w standardach zawodowych. Wynikiem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest opinia sporządzona w formie pisemnej, czyli operat szacunkowy. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.

 

Rodzaje wartości nieruchomości:

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową i katastralną.

  • Wartość rynkową określana jest dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
    .
    Jest to najbardziej prawdopodobna jej cena danej nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy założeniu, że strony transakcji były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
    .
  • Wartość odtworzeniowa określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
    .
    Jest to kwota, jaką musielibyśmy zapłacić za nabycie gruntu oraz wybudowanie budynków i innych obiektów, by mieć taką nieruchomość, jaka podlega wycenie. Ponieważ jednak w takim przypadku otrzymalibyśmy w efekcie nieruchomość z nowymi budynkami i obiektami, rzeczoznawca majątkowy musi jeszcze uwzględnić stopień ich zużycia i odpowiednio zmniejszyć ostateczną wartość. Wartość tę określa się, jeśli określenie wartości rynkowej jest niemożliwe, gdyż np. na rynku nie było transakcji sprzedaży nieruchomości, które byłyby podobne do wycenianej.
    .
  • Wartość katastralna nieruchomości nie jest dotychczas ustalana, ponieważ będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości.